가족간 주택 양도 시 양도소득세 및 대출 관련 안내

가족간 주택 양도를 고려할 때, 양도소득세와 주택담보대출의 양도 가능 여부에 대한 궁금증이 많으실 것입니다. 이번 글에서는 어머님께 주택을 양도하는 과정에서 발생할 수 있는 세금 문제와 대출 양도 가능 여부에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

현재 상황 요약

1. 주택 소유 및 거주
   • 주택 소유자: 본인
   • 거주자: 본인, 어머니, 누나
   • 주택구매금액: 9000만원
   • 실거주 기간: 3년
2. 주택담보대출
   • 현재 주택담보대출 있음
   • 어머니의 신용상태가 좋지 않음

주요 질문 및 답변

1. 주택담보대출의 양도 가능 여부

주택담보대출은 주택을 담보로 한 대출이므로, 대출을 양도하려면 대출을 제공한 금융기관의 승인이 필요합니다. 어머니의 신용상태가 좋지 않은 경우, 금융기관에서 대출 양도를 승인하지 않을 가능성이 높습니다. 이 경우, 다음과 같은 대안이 있습니다:

• 대출 상환 후 양도: 본인이 대출을 상환한 후 어머니에게 주택을 양도하는 방법
• 대출 재협상: 어머니의 신용상태를 개선하거나 공동명의로 대출을 재협상하는 방법

2. 양도소득세 발생 여부

1세대 1주택자인 경우, 일정 조건을 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다. 조건은 다음과 같습니다:

1. 1세대 1주택 요건: 본인이 소유한 유일한 주택일 것
2. 보유 및 거주 기간 요건: 주택을 2년 이상 보유 및 거주

현재 본인의 경우, 주택을 3년간 실거주했으므로 보유 및 거주 기간 요건을 충족합니다. 따라서, 다른 주택이 없을 경우 양도소득세는 비과세됩니다.

주의 사항

가족 간의 특수관계인 거래는 과세관청에서 증여로 추정할 수 있습니다. 따라서, 매매대금의 지급 증빙(계좌이체 내역 등)을 분명히 갖추어야 매매로 인정받을 수 있습니다.

추가 고려 사항

1. 증여세

만약 어머니께 주택을 무상으로 양도하는 경우, 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 증여세는 증여받은 재산의 가치에 따라 부과됩니다. 1억원 이하의 경우 증여세율은 10%입니다.

2. 법적 절차

주택 양도 시, 다음과 같은 법적 절차를 따라야 합니다:

• 매매계약서 작성
• 부동산 등기 이전
• 매매대금의 계좌이체 증빙

결론

1세대 1주택자로서 3년 이상 실거주한 주택을 어머니께 양도하는 경우, 양도소득세는 비과세됩니다. 그러나 주택담보대출의 양도는 어머니의 신용상태에 따라 어려울 수 있습니다. 매매대금의 지급 증빙을 철저히 준비하여 과세관청에서 증여로 간주되지 않도록 주의해야 합니다. 세무 전문가와 상담하여 정확한 절차를 진행하는 것이 좋습니다.