오래된 근저당권, 10년이 지나면 무효일까? 해결 방법은?

10년도 7월에 아버님께서 토지를 담보로 근저당(2천만 원)을 설정했으나,
✅ 근저당 설정 후 15년이 경과
✅ 채무자는 세금 체납으로 갚을 여력이 없음
✅ 근저당이 10년이 지나면 무효인지 궁금
✅ 현재 가장 좋은 대처 방법이 무엇인지 고민

이번 글에서는 근저당권의 소멸 여부, 세금 체납과 압류 관계, 현실적인 해결 방법 등을 상세히 분석하겠습니다.

---

📌 1. 근저당권, 10년이 지나면 자동으로 무효가 될까?

✅ 1) 근저당권의 소멸시효: 10년이 지나면 자동 소멸될까?

✔ 근저당권 자체는 10년이 지나도 자동 소멸되지 않음
✔ 다만, 근저당권을 실행(경매 등)하지 않은 경우, 소멸시효(10년)가 적용될 수 있음
✔ 근저당권자가 채권을 행사하지 않으면 소멸시효 완성 후 말소 가능

📌 즉, 10년이 지나도 근저당이 자동으로 사라지는 것은 아니지만, 소멸시효가 완성되었을 가능성이 있음.

✅ 2) 소멸시효가 완성되었는지 확인하는 방법

✔ 소멸시효(10년) 계산 기준:

• 근저당권 설정 후 10년 동안 변제(상환) 요청이 없었는지 확인
• 채권자가 법적으로 채권 행사(소송, 지급명령 등)를 하지 않았는지 확인
  ✔ 만약 10년이 경과하고 채권자가 아무런 조치를 하지 않았다면 소멸시효가 완성되었을 가능성이 높음

📌 즉, 근저당권이 설정된 후 10년 동안 아무 조치가 없었다면, 법적으로 말소 가능성이 있음.

---

📌 2. 세금 체납과 압류, 근저당권에 미치는 영향

✅ 국세청 압류가 걸린 경우, 근저당권보다 우선할까?
✔ 세금 체납으로 인해 토지가 압류된 경우, 국세청의 압류권이 우선할 가능성이 있음
✔ 하지만, 근저당권이 세금 압류보다 먼저 설정된 경우(2010년 7월), 근저당권자가 우선 변제 가능
✔ 국세청이 경매를 진행하면, 근저당권자가 배당을 받을 가능성 있음

📌 즉, 국세청 압류가 들어와도 근저당권이 먼저 설정된 경우, 우선 변제를 받을 가능성이 있음.

---

📌 3. 현실적인 해결 방법: 어떻게 대처해야 할까?

현재 채무자가 세금을 체납하여 변제할 여력이 없으므로,
✅ 근저당권을 말소할 수 있는지 확인
✅ 경매 진행 시 배당을 받을 수 있는지 확인
✅ 현실적으로 가장 유리한 대응 방법을 선택해야 함

✅ 1) 근저당권 말소 신청 (소멸시효 완성 시 가능)

✔ 근저당권이 설정된 후 10년이 지났고, 채권자가 한 번도 채권 행사(소송, 경매 신청 등)를 하지 않았다면 말소 가능
✔ 말소 신청 방법:

• 법원에 근저당권 말소 소송 제기 (소멸시효 완성 주장)
• 채무자와 협의하여 근저당권 말소 동의서 요청

📌 즉, 10년 이상 채권 행사 없이 방치된 근저당권이라면 법적으로 말소 신청 가능함.

✅ 2) 경매 절차 확인 및 배당 신청

✔ 국세청이 세금 체납으로 경매를 진행할 경우, 근저당권자가 우선 변제 가능
✔ 경매 진행 시 배당 순위:

1. 국세청 압류(세금)
2. 근저당권자(아버님이 설정한 2천만 원)
   ✔ 만약 경매 절차가 진행된다면 배당 신청을 통해 변제받을 수 있음

📌 즉, 국세청이 압류 후 경매를 진행하면, 근저당권자는 배당을 받을 수 있으므로 경매 절차를 확인해야 함.

✅ 3) 국세청과 협의하여 경매 여부 확인

✔ 국세청 담당자에게 압류 후 경매 진행 계획이 있는지 확인
✔ 국세청이 경매를 진행하면 근저당권을 행사하여 배당 신청 가능
✔ 채무자의 세금 체납 상황을 고려하여 경매 전 해결 방법 협의 가능

📌 즉, 국세청이 경매를 진행한다면 배당을 받을 수 있으며, 이에 대한 협의가 필요함.

---

📌 4. 결론: 근저당권 해결을 위한 최선의 방법

📍 근저당권은 10년이 지나도 자동 소멸되지 않지만, 소멸시효가 완성되었을 가능성이 있음
📍 소멸시효가 완성되었다면, 법원에 근저당권 말소 소송 신청 가능
📍 국세청 압류가 먼저 진행되었더라도, 근저당권자가 배당을 받을 가능성이 있음
📍 국세청과 협의하여 경매 여부를 확인하고 배당 절차를 준비하는 것이 중요
📍 채무자가 상환할 여력이 없다면, 근저당권 말소 소송을 검토하는 것도 가능

💡 결론적으로, 근저당권이 10년 이상 방치되었다면 말소 가능성이 있으며, 국세청 경매 진행 여부를 확인하여 배당 신청을 준비하는 것이 가장 현실적인 해결 방법입니다.