임차권 등기 신청 절차 및 유의사항

현재 전세사기 피해로 인해 임차권등기를 신청하려는 상황이며, 임대사업자는 사기 혐의로 검찰 조사 중이고, 건물은 경매에 넘어간 상태입니다.
임대차계약은 2025년 1월 31일 종료되었으며, 현재 거주 중이며 보증금 반환을 받지 못한 상황입니다.

이제 임차권등기 신청 시 판단 기준(선순위 확정일자, 계약일자, 보증금 기재 방법, 도면 제출 방식 등)에 대해 상세히 안내하겠습니다.

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1. 임차권등기 신청 시 선순위 판단 기준 (확정일자 적용 여부)

📌 선순위 판단 기준: 최초 확정일자 vs 재계약 확정일자

• 일반적으로 최초 확정일자가 우선
• 하지만 재계약 시 보증금 증액이 있는 경우, 새로운 확정일자가 기준이 될 가능성 높음
• 임대차계약이 동일 조건으로 갱신된 경우에는 최초 확정일자가 유지되지만, 보증금 증액이 있었다면 새로운 확정일자가 적용될 가능성이 큼

✅ 현재 사례 적용

• 2021년 1월 말 최초 계약 → 1차 확정일자 확보
• 2023년 재계약(보증금 증액) → 2차 확정일자 확보
• 법원은 보통 보증금 증액이 있는 경우, 재계약 확정일자를 기준으로 판단할 가능성이 높음

💡 즉, 경매에서 배당을 받을 때는 2023년 재계약 시 받은 확정일자가 적용될 가능성이 큽니다.

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2. 임차권등기 신청서 작성 시 계약일자 및 임대보증금 기재 방법

📌 계약일자 기재 기준

• 최초 계약일(2021년 1월 말) 또는 재계약일(2023년) 중 선택 가능
• 일반적으로 임차권등기 신청 시 재계약일(2023년)을 기재하는 것이 원칙

✅ 현재 사례 적용

• 계약일자: 2023년 재계약일(보증금 증액이 있었기 때문)
• 임대보증금: 보증금 증액 관련 특약이 있으므로 신중하게 기재해야 함

📌 보증금 기재 기준

• 재계약 시 계약서상 보증금: 1억 5천7백만 원
• 실제 지급된 보증금: 1억 5천3백만 원
• 배당 및 경매 절차에서 고려되는 금액: 1억 5천3백만 원

✅ 현재 사례 적용

• 신청서에 기재할 임대보증금: 1억 5천3백만 원 (실제 지급된 금액)
• 계약서상 보증금 1억 5천7백만 원을 기재하면 경매 배당 과정에서 다툼이 발생할 수 있음
• 특약사항을 증거로 제출하고, 실제 반환받아야 할 금액을 기준으로 기재하는 것이 안전

💡 즉, 계약일자는 2023년, 임대보증금은 실제 지급된 금액(1억 5천3백만 원)으로 기재하는 것이 바람직합니다.

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3. 임차권등기 신청 시 도면 제출 방법

📌 도면 제출이 필요한 이유

• 임차한 주택의 위치를 명확히 특정하기 위해 제출
• 경매 절차 및 배당에서 임차인 보호를 위한 필수 서류

📌 도면 작성 방법
✅ 방법 1: 등기부등본에서 도면 출력

• 건물 등기부등본을 발급받아 건축물대장을 함께 출력
• 건축물대장에 포함된 도면을 그대로 제출하면 인정 가능

✅ 방법 2: 직접 그려서 제출

• 임차한 주택의 위치, 층수, 평면도 등을 간단하게 손으로 그려 제출 가능
• 손으로 그린 경우, 건축물대장에 포함된 정보와 일치해야 함

📌 도면 작성 시 포함해야 할 사항

1. 건물 전체 구조 및 임차한 공간 위치 (예: 3층 A호)
2. 임차인의 거주 공간과 공용 공간 표시
3. 건물 주 출입구 및 위치 정보 명확히 기재

💡 즉, 건축물대장의 도면을 출력하여 제출하는 것이 가장 간단하고 법적으로 인정받기 쉽습니다.

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4. 추가적으로 고려해야 할 사항

🔹 1) 임차권등기 후 추가 법적 조치 검토

✅ 임차권등기만으로 자동으로 보증금을 돌려받을 수 없음

• 임차권등기는 전세금 반환 청구 소송을 위한 보호 조치일 뿐
• 경매 배당 절차에서 순위 확보 및 강제집행을 위해 추가적인 법적 대응 필요

✅ 전세금 반환 소송 진행 검토

• 임차권등기 완료 후, 전세금 반환 소송(민사소송) 제기 가능
• 현재 임대인이 사기로 검찰 송치된 상황이므로, 법적 조치를 서둘러야 함

📌 전세금 반환 소송 시 주요 증거자료

1. 임대차계약서 (원본 및 확정일자 확인)
2. 보증금 지급 내역 (계좌이체 기록, 영수증)
3. 임대차 연장 관련 특약서 (보증금 증액 부분)
4. 임차권등기 신청서 및 접수증

💡 즉, 임차권등기 후 바로 전세금 반환 소송을 준비하는 것이 중요합니다.

🔹 2) 경매 배당 절차에서의 주의점

✅ 경매 절차에서 배당 우선순위 확인 필요

• 선순위 임차인이 있는 경우, 보증금 배당 우선순위에서 불리할 가능성 있음
• 확정일자와 전입신고 날짜를 기준으로 배당 순위가 정해짐

✅ 근저당권자(은행) vs 임차인 순위 비교

• 근저당권 설정이 빠른 경우, 배당금액이 부족할 가능성 있음
• 임차인이 후순위인 경우, 배당받을 금액이 거의 없을 수 있음

📌 대응 방법

1. 경매 절차가 진행되기 전, 임차보증금 반환 소송을 통해 채권 확보
2. 경매 배당표 확인 후, 배당이 어려울 경우 강제집행 등 추가 조치 고려

💡 즉, 배당 순위를 확인하고 배당금 부족 시 추가 법적 조치를 준비해야 합니다.

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5. 결론 및 최선의 대응 전략

✅ 1) 임차권등기 신청 시 계약일자는 2023년 재계약일 기준으로 작성
✅ 2) 임대보증금은 실제 지급된 금액(1억 5천3백만 원)으로 기재
✅ 3) 도면은 건축물대장에서 출력하여 제출하는 것이 가장 간편
✅ 4) 임차권등기 후, 전세금 반환 소송을 준비하여 보증금 회수 조치
✅ 5) 경매 배당 절차에서 배당 순위를 확인하고 추가적인 강제집행 고려

💡 즉, 임차권등기만으로 보증금 반환이 보장되지 않으므로, 추가적인 민사소송 및 경매 배당 절차 대응이 필수적입니다.