1가구 1주택 또는 2주택 양도소득세 여부에 관한 문의

부모님께서 현재 거주 중인 A주택을 보유한 상태에서 새로운 B주택으로 이사하실 경우, A주택을 전세로 돌리고 이후 매도할 때 양도소득세가 발생하는지에 대해 알아보겠습니다. 특히, 장기보유특별공제와 1가구 2주택 여부에 대해 상세히 설명하겠습니다.

현재 상황 요약

1. A주택
   • 소유자: 아버지
   • 실거주 기간: 약 25년
   • 매매금액(취득가액): 8천만원
   • 현재 시세: 3억 초중반
   • 상태: 전세로 전환 예정
2. B주택
   • 상태: 새로운 주택으로 매매 후 이사 예정
   • 소유자: 아버지, 어머니 공동명의 예정
   • 면적: 85평방미터 이상

양도소득세 발생 여부

1가구 1주택의 비과세 요건

1가구 1주택의 경우, 다음 조건을 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다:

1. 주택 보유 기간: 2년 이상
2. 거주 기간: 2년 이상

A주택은 실거주 기간이 25년이므로, 보유 및 거주 기간 요건을 충족합니다. 따라서, 1가구 1주택 비과세 요건에 해당될 수 있습니다.

1가구 2주택의 경우

B주택으로 이사한 후 A주택을 전세로 돌리면, 1가구 2주택이 됩니다. 이 경우, A주택을 매도할 때 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 그러나, 특정 조건을 충족하면 장기보유특별공제를 적용받아 세액을 줄일 수 있습니다.

장기보유특별공제

1가구 2주택의 경우, 장기보유특별공제는 다음과 같이 적용됩니다:

1가구 1주택인 경우 (고가주택에 해당)

• 보유 기간 및 거주 기간이 10년 이상인 경우, 최대 80%의 공제가 가능합니다.

1가구 2주택인 경우

• 보유 기간이 15년 이상인 경우, 최대 30%의 공제가 가능합니다.

현재 상황에서 A주택은 25년 동안 보유했으므로, 보유 기간 요건을 충족합니다. 그러나, 1가구 2주택에 해당되므로 장기보유특별공제는 최대 30%까지 적용됩니다.

양도소득세 계산 예시

1. 양도가액: 3억 3천만원 (현재 시세)
2. 취득가액: 8천만원
3. 양도차익: 3억 3천만원 - 8천만원 = 2억 5천만원
4. 장기보유특별공제: 2억 5천만원 × 30% = 7천 5백만원
5. 과세표준: 2억 5천만원 - 7천 5백만원 = 1억 7천 5백만원

양도소득세율 적용

• 1,200만원 이하: 6%
• 1,200만원 초과 4,600만원 이하: 15%
• 4,600만원 초과 8,800만원 이하: 24%
• 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하: 35%
• 1억 5천만원 초과 3억원 이하: 38%
• 3억원 초과: 40%

양도소득세 계산은 구체적인 세율을 적용하여 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

결론

1가구 1주택으로서 A주택을 보유한 상태에서 B주택으로 이사하고 A주택을 전세로 돌릴 경우, 1가구 2주택이 되어 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 그러나 장기보유특별공제를 적용하여 세액을 줄일 수 있습니다. 15년 이상 보유한 경우 최대 30%의 공제가 가능합니다. 정확한 세금 계산을 위해 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.