상가 임대차 계약 갱신 청구권 요구, 임대인의 대응 방법은?

상가 임대차 계약이 만료되는 시점에서 임차인이 계약갱신청구권을 행사하지 않고 기한을 넘긴 후 요구한 경우, 임대인은 이를 반드시 수용해야 할까요?

또한 세종시 환산보증금을 초과한 계약이므로 5% 이상의 임대료 인상이 가능한데, 임차인이 조정위원회를 통해 협의를 요청하는 상황에서 어떻게 대응하는 것이 법적으로 유리할까요?

이번 글에서는 상가임대차 계약 갱신 청구권의 법적 요건, 기한을 넘긴 갱신 요구의 효력, 임대료 조정 가능성, 그리고 임대인의 대응 전략을 다뤄보겠습니다.

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📌 1. 상가임대차 계약 갱신 청구권, 법적으로 인정될까?

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구권)에 따르면, 임차인은 계약 기간이 만료되기 전까지 갱신 요구를 할 수 있으며, 이를 행사하면 계약이 자동으로 연장됩니다.

하지만 이번 사례에서는 임차인이 계약 만료 기한(2월 23일) 전에 갱신 요구를 하지 않고, 2일이 지난 후 문자로 요청했다는 점이 핵심 쟁점입니다.

✅ 1) 임차인의 계약갱신청구권 행사 기한이 지난 경우, 효력은?

✔ 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구 가능
✔ 계약 만료 후 갱신 요구한 경우, 법적으로 반드시 수용해야 할 의무는 없음

📌 즉, 임차인이 계약 만료 전에 계약갱신청구권을 행사하지 않았다면, 법적으로 보호받기 어렵습니다.

✅ 2) 세종시 상가임대차 환산보증금 초과 시, 계약갱신 요구권 인정 여부

✔ 환산보증금이 법적 기준(세종시 5억 4천만 원)을 초과한 경우, 상가임대차보호법 적용 대상이 아님
✔ 즉, 임대료 인상률(5%) 제한이 없으며, 임대인은 자유롭게 임대료를 조정할 수 있음

💡 즉, 환산보증금을 초과한 계약이므로, 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 반드시 받아줄 의무가 없습니다.

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📌 2. 임대료 협상과 법적 대응 가능성

현재 임대료 협의가 진행 중이며, 임대인은 시세(630~700만 원)보다 낮은 580만 원까지 조정했으나, 임차인은 540만 원을 고수하며 조정위원회를 요청하는 상황입니다.

그렇다면, 임대인은 협의를 계속해야 할까요? 아니면 퇴거를 요청할 수 있을까요?

✅ 1) 임대료 조정은 법적으로 어떻게 진행될까?

✔ 상가임대차보호법 적용 대상이 아니라면, 법적으로 임대료 인상률 제한이 없음
✔ 조정위원회는 강제력이 없으며, 임대인이 반드시 응해야 할 의무도 없음
✔ 법적으로 임대료를 조정할 권한은 임대인에게 있음

📌 즉, 조정위원회가 개입하더라도 법적 강제성이 없으므로, 임대인은 원하는 수준의 임대료를 제시할 수 있습니다.

✅ 2) 임대인이 퇴거 요청할 수 있을까?

✔ 임차인의 계약갱신청구권 행사가 법적 기한을 넘겼으므로, 갱신 의무 없음
✔ 협의가 되지 않을 경우, 법적으로 임대인은 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있음
✔ 다만, 임차인이 조정위원회를 통한 협의를 계속 요구할 가능성이 있음

💡 즉, 임대료 협의가 되지 않는다면, 임대인은 임차인에게 계약 종료를 통보하고 퇴거를 요구할 수 있습니다.

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📌 3. 임대인의 대응 전략: 어떻게 하면 유리할까?

현재 상황을 종합적으로 고려했을 때, 임대인은 법적으로 유리한 입장에 있습니다. 따라서 다음과 같은 전략을 고려해볼 수 있습니다.

✅ 1) 조정위원회 참여 여부 결정

✔ 조정위원회는 법적 강제성이 없으므로, 참여할지 여부는 임대인의 선택
✔ 협상이 가능하다면 조정에 참여할 수도 있지만, 협상 의지가 없으면 거부 가능

📌 즉, 조정위원회 참여는 임대인의 판단에 따라 결정하면 됩니다.

✅ 2) 임차인과의 협의 여부 결정

✔ 임대인이 원하는 임대료(580만 원) 이하로 조정할 의사가 없다면, 협의를 중단하고 계약 종료
✔ 임차인이 계속 거부하면, 법적으로 퇴거 요청 가능

📌 즉, 임차인이 540만 원을 고수하며 협의를 거부하면, 계약 종료 후 새로운 임차인을 찾는 것도 하나의 방법입니다.

✅ 3) 계약 종료 통보 및 법적 조치 진행

✔ 임차인이 계속 협상을 거부하면, 정식으로 계약 종료 및 퇴거를 통보
✔ 만약 임차인이 퇴거를 거부하면, 명도소송(강제퇴거)을 진행할 수 있음

📌 즉, 협상이 어렵다면 임차인에게 명확하게 계약 종료를 통보하는 것이 최선입니다.

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📌 4. 결론: 임대인의 법적 대응 가능성 & 현실적인 해결 방법

📍 임차인의 계약갱신청구권 행사는 기한을 넘겼으므로, 법적으로 보호받지 못함
📍 환산보증금이 세종시 기준(5억 4천만 원)을 초과하므로, 5% 임대료 제한이 적용되지 않음
📍 조정위원회는 강제성이 없으므로, 임대인이 참여 여부를 선택할 수 있음
📍 임대료 협의가 되지 않으면 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있음
📍 임차인이 계속 거부할 경우, 명도소송(강제퇴거) 진행 가능

💡 결론적으로, 법적으로 임대인은 계약 종료 및 퇴거를 요청할 권리가 있으며, 임차인이 조정위원회를 요청하더라도 강제성이 없으므로 협의 여부는 임대인이 결정하면 됩니다.