전세보증금 반환소송 가능성과 법적 조치 방법

📌 사건 개요

• 2020년 10월 ~ 2022년 10월 (2년 전세 계약)
  • 계약 당시 전세보증보험 가입 가능하다고 확인했으나, 실제 가입하려 하니 가처분 신청이 걸려 있어 가입 불가
  • 집주인은 다른 빌라 공사대금 관련 소송이 진행 중이라며 보증보험료를 내주겠다고 했으나, 결국 2년간 해결되지 않음
• 2022년 10월 (계약 만료 전 5개월)
  • 집을 나가겠다고 통보했으나, 집주인이 보증금 반환 불가하다고 함
  • 전세 대출 이자가 발생하자 집주인이 대신 이자를 지급하겠다고 함
  • 1년 동안 계속해서 소송이 끝날 것이라 말하며 보증금 반환을 미룸
• 2023년 10월 (소송 패소 후)
  • 집주인이 패소 후 합의하여 소송 종결됨
  • 이후 보증금 반환을 약속했으나, 계속 미루고 연락이 끊김
  • 옆집이 나가면 준다 → 새 세입자가 들어오면 준다 등 계속 말이 바뀜
  • 현재 집주인이 자신과 남편이 암수술을 했고 경제적으로 어려움을 겪고 있다며 반환을 미루는 중
• 현재 상황
  • 집주인의 말을 더 이상 믿을 수 없어 임차권등기 및 보증금반환소송을 고려 중
  • 소송을 진행하면 승소 가능성이 있는지, 먼저 가압류를 해야 하는지 궁금함

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1. 전세보증금 반환소송 승소 가능성 분석

✅ 전세보증금 반환소송의 법적 근거
📌 주택임대차보호법 제3조(임대인의 보증금 반환 의무)

• "임차인이 계약 기간 종료 후 주택을 인도하고 전출 신고를 하면, 임대인은 보증금을 반환해야 한다."

📌 민법 제548조(해지에 따른 원상회복 의무)

• "계약이 해지된 경우, 당사자는 상대방에게 계약 전 상태로 원상 회복할 의무가 있다."

✅ 현재 상황에서 승소 가능성

1. 계약 기간이 만료되었고, 임대인이 보증금 반환을 차일피일 미룸 → 보증금 반환 의무 위반
2. 집주인이 소송 종료 후에도 반환하지 않음 → 법적 강제집행 필요
3. 집주인이 경제적 어려움을 이유로 지급을 미루는 것은 법적으로 고려되지 않음

💡 즉, 소송을 제기하면 법적으로 100% 승소 가능성이 매우 높음

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2. 소송 전 가압류 필요 여부

📌 가압류란?

• 채무자가 재산을 임의로 처분하지 못하도록 법원에서 미리 동결하는 절차
• 집주인이 재산을 처분하여 보증금을 회수하지 못하는 상황을 방지

✅ 현재 가압류가 필요한 이유

1. 집주인이 토지를 판다고 했으나, 아직 매도되지 않음
   • 가압류를 하지 않으면 집을 팔고 돈을 빼돌릴 가능성 있음
2. 집주인이 계속 변명하며 보증금을 주지 않음
   • 법적 압박을 주기 위해 가압류 진행 필요
3. 가압류 후 보증금 반환소송을 하면 판결 후 강제집행 가능

📌 가압류 대상

• 집주인의 부동산 (현재 거주하는 집 또는 다른 부동산)
• 집주인의 예금 (은행 계좌 압류 가능)
• 기타 재산 (자동차, 채권 등)

✅ 가압류 신청 절차

1. 법원에 보증금 반환을 위한 가압류 신청
2. 가압류 결정 후, 부동산 등기부등본에 압류 조치
3. 보증금 반환소송을 진행하여 판결을 받은 후 강제집행 절차 착수

💡 즉, 집주인이 재산을 처분하기 전에 가압류를 먼저 진행하는 것이 필수적임

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3. 보증금 반환소송 진행 방법

📌 소송 절차

1. 임차권등기 신청 (선택 사항)
   • 현재 거주 중이라면 임차권등기를 먼저 진행하면 유리
   • 임차권등기를 하면 임차인의 우선변제권을 보장받을 수 있음
2. 전세보증금 반환소송 제기
   • 법원에 보증금 반환 소송을 접수
   • 임대인의 지급 지연 사유는 법적 효력이 없으므로, 승소 가능성 높음
3. 판결 후 강제집행 진행
   • 판결문을 근거로 부동산 강제집행 및 집행 압류

✅ 필요한 서류

• 임대차계약서 사본
• 전입신고 내역
• 확정일자 서류
• 집주인과 주고받은 문자, 통화 내역 (미루는 내용 증거)
• 보증금 반환 요청서 및 답변 기록

💡 즉, 가압류 후 소송을 진행하여 판결을 받고, 판결 후 강제집행을 하면 보증금 회수가 가능함

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4. 추가적인 법적 대응 및 주의할 점

🔹 1) 집주인의 건강 문제와 법적 대응 가능 여부

✅ 임대인의 건강 문제는 법적 고려 대상이 아님

• 집주인이 암 수술 및 병원 진료 중이라는 사실은 보증금 반환 의무와 무관
• 법원에서도 경제적 어려움을 이유로 채무 변제를 미룰 수 없다고 판단함

📌 대법원 판례

• "임대인은 계약 기간이 종료되면 보증금을 반환할 의무가 있으며, 경제적 사정이나 건강 문제를 이유로 의무를 면제받을 수 없다."

💡 즉, 집주인의 건강 문제를 고려할 필요 없이 소송을 진행하면 됨.

🔹 2) 집주인이 세입자를 구할 때까지 기다려야 하나?

✅ 법적으로 집주인이 새로운 세입자를 구할 때까지 기다릴 의무 없음

• "새로운 전세 계약이 체결되면 돌려주겠다"는 말은 법적으로 인정되지 않음
• 소송을 통해 보증금 반환 판결을 받으면 강제집행을 통해 회수 가능

💡 즉, 더 이상 기다릴 필요 없이 소송을 제기하는 것이 최선의 선택임.

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5. 결론 및 최선의 대응 전략

✅ 1) 가압류를 먼저 진행하여 집주인의 재산 처분 방지
✅ 2) 임차권등기 신청 후, 전세보증금 반환소송 진행
✅ 3) 집주인의 건강 문제와 무관하게 법적 조치를 강하게 진행
✅ 4) 승소 후 강제집행을 통해 보증금을 회수

💡 즉, 더 이상 집주인의 말만 믿고 기다릴 필요 없이, 신속하게 가압류 및 소송을 진행하여 보증금을 회수하는 것이 최선의 대응 방법입니다.